房产税来了 一线城市房价泡沫会戳破吗？

  据相关媒体报道，7月6日，中国社会科学院举行大型研讨会，集中各个领域的专家，研讨当前房地产走势。同时，社科院还发布了《中国住房发展（2016中期）报告》（以下称《报告》）。《报告》建议，抓住目前机会，在一线城市和热点二线城市开征房产税。

  实际上该份《报告》除了要求对热点城市开征房产税外，也不乏其他看点：其一，《报告》称，全国房地产目前出现严重分化，一线城市和部分二线城市房价迅猛增长，但是三四线城市房价上涨慢，甚至是负增长。《报告》建议，一线城市和其他热点城市需要增加供给，在商改住的基础上，实施工改住，调整工业用地的功能。

  其二，《报告》称，要解决小城市人口聚集的问题，需要改进地级以下城市的基础设施与公共服务，实现基础设施和公共服务均等化。同时要加快国企改革，让其尽快退出竞争性房地产开发企业，以便解决大型国企推高一二线城市的土地成本的问题。

  其三，《报告》还警示了房地产的金融风险。《报告》认为，从全国情况而言，由于房地产新开工面积持续增加，新的房地产库存又在大量形成，因此2016年下半年房价有调整可能，三四线城市高库存房企面临资金链断裂的风险。

  这份报告特别提出要果断开征“房产税”。其实，早在2011年就开始在上海和重庆两地试点。在上海试点时，新购且属于家庭第二套及以上住房的，按人均计算，人均超过60平方米的进行房产税征收。

  比如一个居民家庭原来已拥有的住房面积共计180平方米，刚好人均60平方米，现又新购一套100平方米的住房总价100万，那么其一年应缴房产税4200元左右。

  但实际两城市的试点效果并不能令人满意。开征房产税的目的是什么？一是在房产保有环节征税，希望起到遏制投机炒作，防止房价非理性上涨；二是房产税是地方税种，房产税的开征以可使地方政府摆脱对土地财政的过度依赖；三是房产税在某种程度上与个调税一样，都是调节社会贫富差距。民众希望地方政府将房产税用于教育、医疗、环境等民生领域。

  显然，由于房产税在试点城市的征收时过于温和。所以，尽管上海和重庆等地试点开征房产税，但以上几个初始目标迄今还没达到预期效果。反而不主张国家全面开征房产税的声音认为：一方面，在土地国有制下对私人住宅征收财产税，这在国际上难以找到借鉴先例。另一方面，目前住房库存不断增多，房产销售难度在加大，开征房产税会给房地产去库存带来影响。

  不过，据笔者分析，经过了10多年的争论，无论房产税的征收目的，还是征收环节等基本问题，各界都在着较大分歧。估计房产税2016年会完成立法，最终要到2017年底才会正式全面铺开。而对于房产税，当务之争各界应该形成以下几点共识。

  首先，房产税征收的目的是什么？是为了遏制房产领域的投机，让房产税作为地方税种来取代土地财政。如果是这个定位的话，那么我们应该对中国楼市进行“差别化”应对：

  一方面，对一线城市和部分二线城市拥有一套以上房产的居民，普遍开征房产税，不仅对增量，而且还应该对存量房开征房产税。美国为啥远没有像中国人那样喜欢炒房？就是美国各州都有房产税，肆意拥有大量房产，那是一种非常恐怖的负担。

  另一方面，对三四线城市暂缓推进房产税，同时改进地级以下城市的基础设施与公共服务，实现基础设施和公共服务均等化，以及推进具有当地特色的制造业和服务业的发展，让这些三四线城市的居住环境更加美好，从而吸引更多外来人口流入，达到去库存的目的。

  再者，房产税与房地产领域其他税收的关系如何。2003年十六届三中全会的思路是出台房产税，同时合并其他税费。近几年关于房产税的改革，却悄然转换成“增税”的思维，只谈房产税，不谈合并或者取消其他的税费，那是欠妥的。

  如果房产税的改革只是增加一个新的税种，这意味着在已经很重的房地产税收上再加税。显然盲目增税，无疑会给民间增添更多税赋压力。所以，在房产保有环节开征房产税后，必须要在房产其他领域相应的实行减税降费，这样可以就能减轻自住型购房者的置业负担。

  最后，房产税和土地出让金的关系如何。在房产税立法的时候，应该明确回答，征收房产税后，土地出让金是取消还是照收？笔者认为，地方政府在征收房产税后，就应该多推土地，主动降低土地出让价格，这样在调降地价的情况下，还可以下调当地房价。并且在土地拍卖制不能改变的情况下，推行熔断机制。