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开发商:中国房价难降是因土地税收太高

 
来源:北京青年报 


??日前有媒体特别采访了多位房地产开发商和地产研究机构,大家普遍认为,今后楼市调控政策趋稳,房地产市场也不会产生太大震动,房价依然是稳步上涨。当然也有不少吐槽的声音,认为房价难降是地价、税费太高导致。而这个观点也得到多方的肯定。

??关于今后地产形势:没说调控放松意味不加码

??住房和城乡建设部部长姜伟新日前说明年楼市“没说调控放松”。那么我理解为没说调控加码。前一轮持续两年的宏观调控,不再出打压房地产新政,再出政策就要保民生。从今年4月份开始到现在半年时间,交易量持续上涨,房价也环比上涨,但这是个很缓的过程,市场逐渐稳定。总体来说,这一轮,房价没有降下去,但也遏制了房价上升。在政策和市场稳定情况下,再出新政就是支持下个十年的中国房地产。

??不少地产公司完成销售任务并不代表整个市场趋势在上扬。刚刚和几家兄弟企业交流,大家现在基本都是在以价换量,包括在用一些优质资源(比如地段 特别好,景观特别好的房子)来换取销售量,可能现在是一些好的卖出去了,不好的没卖出去。但无论如何,大家也是用以价换量的方式保持这个业绩而已。我们在 谈的过程中,和一些相关政策部门都说过,现在房地产的冬天还没过去。

??楼市冬天还未过去:今后中国房地产市场化更好

??现在中国的房地产市场已经逐步市场化了,尽管现在政府的行政影响力与其他国家相比强了一点,但是我依然认为市场已经发挥了主导作用。比如,目前 房地产的困境,很多人归咎于政府的调控,我认为调控是一方面原因,最重要的还是2009年4万亿资金下来后造成的大量的、超前的供应和需求,造成了市场的 透支,我认为这是导致了目前市场状态的主因。

??“十八大”之后我相信市场化会更好,十八大报告指出,“经济体制改革的核心问题是处理好政府和市场的关系,必须更加尊重市场规律,更好地发挥政府作用”,首先强调了政府如何和市场的关系理顺,尊重市场的作用,第二句是更好地发挥政府的作用。

??目前过分地强调了政府的主导或者调控的作用,这样会给房地产带来市场化的不利因素,所以今后市场化的需求会更好。

??关于建房成本太高:房地产交易税费已经是工业的两倍

??目前,主要有几个方面导致我们房价非常高。房价走高的第一推手是什么?40%是地价,这是第一推手。

??第二推手是我们房地产从开发到销售的各个环节税费高,很多方面基本上占了我们房价的20%-30%,地价占30%-40%,加起来就是 50%-70%了。过去房地产税费是工业的1/2,现在是工业的2倍。这个工业包括垄断行业,包括石油,包括烟草,如果把暴利的垄断企业去掉,工业的利润 现在可能也就5%都不到。

??另外一个就是实际上大家心中有数的最近媒体上也披露的,我们房地产商在整个开发建设和销售过程当中的公关成本很高,有些说占了销售收入10%, 有的甚至更高。也就是从供给方面一共有几个方面把房地产价格往上推。其中最重要是政府,从供给来讲如果我们的地价不调控,我们的税费不下降,我们的房地产 的第一推手、第二推手不解决,房地产价格高的问题就很难解决。

??地价不跌房价不可能跌

??地价不跌,房价永远没有下行空间!现在人工、原材料成本一路上涨,地价也比之前上涨很多,在这种情况下房价怎么可能下跌呢?一些地方政府似乎将卖地作为财政收入的主要部分。不想供应太多,因为担心供应多了,土地价格下降,于是严格控制着供地节奏,而房地产商显然已经不是暴利行业,在合理的利润空间下房价很难降。其实某些城市的地价下降空间是很大的。

??“十八大”上加速中国城镇化依然是主题,在这个前提下,政府应该将更多的公共财政用于发展中小城市和城镇,避免社会资源集中在大中城市,这样一方面可以解决就业问题,也避免了大中城市房价的不断上涨,同时也更加符合城镇化的发展需要。

??一块土地上保障房和商品房不能同时存在

??机制的缺失是保障房面临的最大问题,保障谁,有多少人需要保障?用什么方式保障都是亟待解决的问题,他认为公租房必须成为保障房的主流,尽管现在中国百姓不太能接受。尽管百姓接受也需要一个过程,但是这样做却是很合理的。而限价房、经适房则是用公用资源让财产私有化。保障房应该和商品房市场严格区分开来,而一块土地上拿出一点来建保障房的做法不能长久也不合理。

??体谅政府完成保障房任务在先

??任志强包括聂梅生认 为,政府应该单拿土地来供应,不应该让开发商来承受,这个提法是对的。但是从政府的角度讲可能也在考虑这个问题了吧。但是在短期呢,各人站的角度不同,看 法也不一样吧。比如开发商,认为别挤压商品房用地。但是保障房不尽快完成,就不可能再推商品房。现在是先得完成保障房任务,从这个角度思考问题,我们不怕 把成熟上市的土地拿去搞保障房,搞得差不多了,回头再把下一批整理完的地变成商品房用地就行了,只不过是前后问题。

??现在的保障房越来越显得多了,民怨也在下降,那在这种情况下政府为什么不推商品房?商品房能产生土地收益,又能让经济发展,纳税又上来。我想政府在完成任务,任务有先后问题,我们也要体谅。


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