《土地增值税暂行条例》第八条第（一）项规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。但是，什么是普通标准住宅，在暂行条例和实施细则中都没有明确的标准。直到2005年，国务院进一步加强了对房地产市场的引导和调控，发布了《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作的意见》（国办发［2005］26号文件），明确了普通标准住宅原则上应同时满足以下条件：
（1）住宅小区建筑容积率在1 0以上。
（2）单套建筑面积在120平方米以下。
（3）实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1 2倍以下。
各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。
财政部、国家税务总局印发的《关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知》（财税［2006］141号文件）中进一步强调，“普通标准住宅”的认定，可在各省级人民政府根据国办发［2005］26号文件制定的“普通住房标准”的范围内从严掌握。
土地增值税清算大成第二章土地增值税优惠政策国家关于普通标准住宅的规定，具有多方面的作用。
（1）有利于国土资源的充分利用。我国是一个土地资源极度匮乏的国家，十三亿多人口生活在九百六十万平方公里的土地上，而且，人口还会增长，土地不可能增加。这就要求房地产企业在建造房屋时，应当充分利用土地，提高土地的容积率。
（2）合理选择建造户型。在改革开放之前，由于多种原因造成我国居民的住房条件普遍较差。我们现在要解决的首要问题是让广大人民有房住，在此基础上适当改善居住条件。国务院规定建筑面积在90平方米以下的小户型房屋，要占总面积的70%以上，把普通标准住宅的单套建筑面积控制在120平方米以下，除对房地产公司在税收上有区别之外，在购房人的税收上也差别对待。这就可以解决大多数人的住房问题。
（3）可以有效地控制房价。20世纪90年代之后，随着房地产业的兴起，这个行业成为暴利行业。有的开发商捂盘惜售、哄抬房价，老百姓怨声载道。为了抑制房价，国务院在房价上作出限制性规定，在税收上，建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。超过20%的，就全部增值额征收土地增值税。这样的政策对房价的控制作用是非常明显的。而且，土地增值税条例规定有四挡税率，开发项目的销售利润率越高，增值率越大，适用较高税率，征税较多，因此，企业不要盲目提高售价。
［例2 1］2006年，某城市为了解决居民住房问题，经过市政府办公会议决定建造一个“和谐乐园”小区，占地面积10万平方米，建造经济适用房和普通标准住宅。经过竞标，富达房地产开发公司中标，支付土地出让金10 000万元，规划办要求容积率不得低于1 1。富达公司经过两年开发建设，建造总面积120 000平方米，房产开发成本26 400万元。经过市场预测，并征得市政府同意，每平方米售价为5 100元。当地规定城市维护建设税税率为7%，教育费附加为3%，营业税税率为5%，而扣除项目金额等于1 3倍的建造成本加上营业税及附加，计算应交纳的土地增值税。
［案例分析］
开发总成本=10 000+26 400=36 400（万元）
销售收入总额=5 100×120 000=612 000 000（元）
扣除项目金额=61 200×5%（1+7%+3%）+36 400×130%=50 686（万元）
增值额=61 200-50 686=10 514（万元）
增值率=10 514÷50 686×100%=20 74%
应交土地增值税=10 514×30%=3 154 20（万元）
如果,富达房地产公司降低售价,假设每平方米售价降到5 000元，土地增值税的缴纳就会发生较大的变化。
销售收入总额=5 000×120 000=600 000 000（元）
扣除项目金额=60 000×5%（1+7%+3%）+36 400×130%=50 620（万元）
增值额=60 000-50 620=9 380（万元）
增值率=9 380÷50 620×100%=18 53%
增值率小于20%，根据土地增值税条例的规定，免征土地增值税。
这样，富达公司减少销售收入1 200万元（61 200-60 000），减少土地增值税3 154 20万元，两项相抵后提高效益1 954 20万元（3 154 2-1 200）。
很明显，通过税收政策可以鼓励开发企业降低房屋的售价。同样道理，如果开发企业在设计规划中，容积率小于1 0，或者单套建筑面积在120平方米（另加浮动）以上，开发企业不能享受优惠政策，同样要交纳土地增值税。
从纳税人的角度，购买非普通标准住宅，全额征收契税；购买普通标准住宅，契税可以减半。
房地产开发企业如果想享受此项税收优惠，一方面要按政策规定来建造普通标准住宅；另一方面，对纳税人既建造普通标准住宅又开发其他房地产的，应分别计算增值额。不分别计算增值额或不能准确计算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用免税规定。
